SU VIVIENDA...

COMO SOLICITAR SU PRÉSTAMO HIPOTECARIO:

1. Solicitud Inicial.

Diríjase a nuestras oficinas, si está en su área de residencia. En su defecto hágalo vía INTERNET haciendo click AQUÍ. También puede dirigir su solicitud vía FAX al 96 234 00 90.
La documentación básica requerida consiste en:
- Fotocopia DNI de los solicitantes
- 3 últimas Nóminas
- Última Declaración de la Renta
Esta documentación será de obligada presentación para la formalización del préstamo una vez estudiada la solicitud inicial.

2. Respuesta a su solicitud en 24 horas máximo.

3. Una vez aceptada su solicitud, se le requerirá su documentación básica exigida por la entidad bancaria para la aceptación del riesgo.

4. Si lo prefiere un Delegado de Zona o Agente le visitará en su domicilio o centro de trabajo para indicarle los pasos a seguir.

5. Realización de la Tasación Oficial del inmueble que pretende adquirir y la verificación del estado registral del mismo.

6. Confirmada la Tasación Oficial necesaria y el estado registral de la finca, se indica fecha que se convenga para la firma de COMPRA-VENTA e HIPOTECA en un Notario de su plaza de residencia.

CONSEJOS A LA HORA DE ADQUIRIR UNA VIVIENDA

1. Inscripcion en el registro de la propiedad.
Hemos de averiguar si la vivienda que queremos comprar se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, si está pendiente del Edicto del Ayuntamiento, o si está sujeta a los artículos 205 y 207 de la Ley Hipotecaria. Esto es primordial no sólo para poder hipotecarla, sino para averiguar cómo se encuentra descrita nuestra futura casa y si la realidad física de la misma coincide con la escriturada legalmente. En este punto es fundamental comprobar los m2 registrados, y si aparecen también correctamente definidos el garaje, el trastero, la bodega, las terrazas, etc... Comprobando si estos elementos configuran una finca registral diferente a la de la vivienda, si son anejos vinculados o si son cuotas de participación, podemos estar tranquilos ante una futura venta de los mismos y podremos determinar incluso hasta donde llegará el importe del préstamo y qué bancos podrían hacer la operación, ya que no todos contemplan de la misma manera estas cuestiones.

2. Acta de Final de Obra.
Si de lo que se trata es de una casa o chalet individual, debemos indagar aún más, y comprobar también si ya tiene inscrita el Acta de Final de Obra o si todavía se encuentra en fase de Declaración de Obra Nueva en Construcción, ya que si así fuera deberemos averiguar si se obtendrá el Certificado de Fin de Obra visado por el Colegio de Arquitectos sin problemas, o por el contrario si existen variaciones estructurales respecto del Proyecto de Obra y la Licencia del Ayuntamiento obtenida para la misma. Si no figurase el inmueble en el Registro de la Propiedad y no existiesen el proyecto y la licencia, deberíamos realizar una Declaración de Obra Nueva con los certificados oportunos del Catastro Inmobiliario si la antigüedad de la obra nos lo permitiese. Además debemos estar atentos a los requisitos y exigencia de la L.O.E. de aplicación obligatoria desde Mayo de 2.000 y que implicará unos controles, seguros y requisitos que nos impedirán legalizar la casa de no cumplirlos.

3. Cargas, afecciones o vicios ocultos.
Una vez visto lo anterior, debemos comprobar también en el Registro de la Propiedad qué cargas, afecciones o vicios ocultos, como hipotecas, embargos, condiciones resolutorias, arrendatarios, usufructos, impuestos, etc. . pueden afectar a esa propiedad, porque nos interesa comprarla libre de cargas y a veces cancelar las que tenga implica coordinar la firma ante Notario de una manera un tanto especial.

4. Viviendas de proteccion oficial.
Con la escritura de propiedad anterior, también podremos verificar si la vivienda es o fue en su día de Protección Oficial, o fue comprada a Precio Tasado, o está sujeta a la regulación de algún Plan de Vivienda Nacional o Autonómico, dado que ésto nos repercutirá en una serie de limitaciones como por ejemplo en el precio de la transmisión y/o en el plazo permitido para la misma. Además pueden existir beneficios fiscales a los que podríamos acogernos y no deben pasar desapercibidos.

5. Capacidad legal del vendedor.
Al mismo tiempo, y muy importante también, deberemos comprobar la capacidad legal que poseen los vendedores. Deberemos cotejar si quién aparece en las escrituras coincide con las personas que van a realizar la venta, ya que si no es así habrá que pensar que nos encontramos en alguna de las situaciones siguientes: Que existan poderes por parte de personas físicas o jurídicas. Que haya un Acta de Partición y Adjudicación de Herencia, una Declaración de Herederos Ab Intestato, un Testamento. o se esté en proceso de realizar dichos documentos. Se trata de un bien privativo pero constituyente de domicilio familiar. Existen derechos de terceras personas solo eliminables con autorización judicial ( como los que protegen a los menores,.) Etc.,.

6. Edificios de construcción recién acabada.
Así mismo, si de lo que se trata es de un piso nuevo, de un edificio de construcción recién acabada , es necesario comprobar si los promotores han realizado ya la División Horizontal, si existe División Hipotecaria, si ya poseen Licencia de 1ª Ocupación, si cumplen con los requisitos legales y de calidad de las obras que marca la Ley de Ordenación de la Edificación, como por ejemplo si se han garantizado las cantidades entregadas durante la construcción, qué clase de contratos privados utilizan, etc...

7. Precio de la vivienda.
Un segundo gran apartado correspondería a todos aquellos trámites destinados a Contrastar el precio de la vivienda. En este punto es necesario contar con un tasador homologado por el Banco de España para realizar un informe pericial acerca del estado actual de la vivienda. Este tema es muy importante, dado que no sólo afecta a la cantidad de préstamo que nos pueden conceder, sino que, dado que es un profesional de la materia, nos puede informar sobre la existencia de alguna anomalía en la construcción, y sobre si el precio que nos piden corresponde al valor de la zona y al estado de conservación. También servirá para determinar el valor el día de mañana ante una posible venta teniendo en cuenta la coyuntura inmobiliaria que le afecte.

8. Deudas ajenas.
Una vez visto lo anterior, es necesario saber si se encuentra al corriente de pago de todas sus obligaciones fiscales, tanto en la Hacienda Local como en la Estatal y la Autonómica, y también en su comunidad de vecinos, pidiendo los certificados oportunos redactados según Ley.

9. Gastos referidos a la compra.
Notario, Registro e impuestos. Si la vivienda es nueva, en estos últimos se encuentran el 7 % de IVA y, generalmente, el 1% de Actos Jurídicos Documentados. Si fuese de 2ª o posterior transmisión, dichos impuestos se sustituyen por el 7 % de Transmisiones Patrimoniales (en casi todas las Comunidades Autónomas)..

10. Gastos referidos a la hipoteca.
Notario, Registro, y, generalmente el 1% de AJD (distinto para cada entidad bancaria, dado que se aplica sobre la Responsabilidad Hipotecaria y no sobre el capital prestado), posible comisión de apertura, tasación, seguro de continente y gestoría bancaria. A parte debemos mencionar la "plusvalía": el impuesto local que grava el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana. Por ley corresponde pagarla al vendedor, pero según la zona geográfica donde se realice la compraventa puede pactarse en contrario. Siempre es bueno conocer su cuantía, para así poder negociar mejor quién ha de pagarla.Nunca sería de recibo correr con los gastos de cancelación de hipotecas o cargas que contenga la vivienda, pues deben ser satisfechas por el propietario de la misma.

11. Hacienda Pública.
El primer y más importante punto aquí es confirmar que el precio que va a aparecer en la escritura pública de compraventa coincide con el que pagamos, o sea el real. Cualquier otra situación puede provocarnos a la larga un grave perjuicio económico, aun cuando ahora parezca un ahorro.- El importe del préstamo va a determinar de manera tajante el porcentaje de deducciones fiscales a las que podemos acogernos durante los próximos años, según el actual reglamento del IRPF. No podemos desdeñar incluso que un importe de hipoteca mayor al que inicialmente teníamos pensado formalizar nos beneficie en el cómputo global, por lo que es necesario realizar los cálculos oportunos. Es necesario conocer el importe de la Responsabilidad Hipotecaria del préstamo que contratamos, dado que de ella se derivan gastos tan importantes como alguno de los impuestos ya comentados, así como las tarifas notariales y registrales de formalizaciones y cancelaciones futuras. Por supuesto, recordar que es necesario conocer todos los impuestos locales, autonómicos y estatales que se derivan de la tenencia de la vivienda, y calcular cuál será el importe de los mismos, así como de sus posibles deducciones.

12. Imprevistos.
La cuestión es la Seguridad. La Ley Hipotecaria sólo nos obliga a formalizar un seguro de incendios sobre el inmueble hipotecado. Es importante aclarar que ha de cubrir los riesgos adecuados y los importes correctos, así como determinar al beneficiario y si conviene hacerlo con el banco o conviene más elegir una compañía de seguros con prestigio contrastado. El seguro más utilizado hoy en día es el llamado multirriesgo hogar que amplia las coberturas al máximo tanto en continente como en contenido y por tanto incluye el concepto legal de "incendio". Por otra parte, y aunque los seguros de vida no son obligatorios, sí son recomendables desde el punto de vista de la tranquilidad.

13. La hipoteca.
Qué tipo de préstamo se adapta mejor a nuestras preferencias o necesidades, y a nuestra situación económica, presente y futura, debiendo sopesar entre los préstamos fijos, los variables, los mixtos y los subvencionados. Cual es el plazo más conveniente, persiguiendo siempre la comodidad en la cuota a la vez que la rentabilidad. Qué comisiones tiene y cuál es su cuantía: de apertura, de cancelación total y parcial, de subrogación,.Cuál es su Responsabilidad Hipotecaria, que repercute en varios gastos, como hemos visto. Si se trata de un préstamo variable: que periodicidad tiene, qué índice revisor utiliza, qué diferencial, qué redondeo, cuál ha sido la evolución del índice y cuáles son sus perspectivas, qué márgenes de fluctuación contempla,... Si existe algún tipo de cláusula abusiva que merme nuestra libertad a la hora de domiciliación de recibos, nóminas,. Etc., etc.,.

14. El pago.
Por último, y solamente una vez cotejado y comprobado lo reflejado en los puntos anteriores, es cuando podríamos formalizar con tranquilidad el Contrato privado de compra-venta, el Contrato de señal o arras, o la Escritura pública de la misma. En todos los casos, habrá que ver que dicho documento se ajusta a derecho, que cumple con los requisitos del Código Civil, y que no hay ninguna cláusula que nos perjudique en el presente o en el futuro.

e-mail: Solicitar Información (info@servi7.com)